Victime de loyer impayé ? La procédure d’expulsion de votre locataire est complexe et semée d’embûches. Notre Cabinet se propose de vous assister dans la réalisation de l’ensemble de ces démarches. Vous devez dans un premier temps vous adresser à la caution et à votre assureur (si vous avez une GLI). Si votre locataire bénéficie de l’allocation logement, vous devez prévenir la Caf ou la CMSA. Ce n’est qu’après ces étapes que vous pouvez saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail et – si votre locataire ne quitte toujours pas les lieux – le faire expulser.

Les 5 étapes à suivre en cas de loyer impayé pour obtenir l'expulsion du locataire

1ère étape en cas de loyers impayés (J + 6 à J + 10), tentez une résolution amiable

En matière de loyer, la loi indique :

« Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges locatives récupérables aux termes convenus » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

L’existence de loyer impayé constitue un motif de résiliation du contrat de bail (article 24 de la même loi).

Quand vous constatez un retard de loyer, envoyez d’abord un avis d’échéance de loyer à votre locataire, ou un mail, pour l’informer de la situation. Sans réponse de sa part, faites-lui parvenir une  relance de paiement de loyer plus officiel. Cette relance peut être envoyée par téléphone, par mail, lettre simple ou recommandé. Elle lui rappelle l’absence de paiement et la date de règlement du loyer prévue par le contrat de bail.

Dès ce stade, vous pouvez contacter notre Cabinet pour engager les démarches et éventuellement tenter une conciliation avec votre locataire.  Nous pourrons peut-être à ce stade mettre en place un échéancier de la dette locative.

2ème étape en cas de loyer impayé (J + 11 à J + 1 mois) : Demandez le paiement à la caution ou à votre assurance GLI

Votre première relance pour loyer impayé n’aboutit pas ou aucun dialogue n’est possible avec le locataire ? Vous devez alors envoyer un courrier de mise en demeure de payer sous huitaine. Il s’agit d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Vous y rappellerez  le montant des sommes dues (loyers et charges) en précisant que le locataire doit régulariser sa situation sous huit jours.

Ce courrier marque officiellement le début de la procédure de recouvrement des loyers impayés auprès de votre locataire. Il est important de conserver la copie du courrier, la preuve d’envoi.

Généralement, le courrier de mise en demeure est envoyé 20 à 25 jours après la date habituelle du paiement du loyer.

Dès le 1er mois de loyer impayé de loyer et avant d’envisager l’expulsion :

  • Demandez à la caution du locataire de régler le loyer impayé à la place du locataire,
  • Contactez Action Logement, pour savoir si le locataire a souscrit la garantie Visale (caution gratuite proposée au locataire par Action Logement, elle prend en charge le paiement du loyer et des dégradations locatives de la résidence principale, en cas de défaillance du locataire),
  • contactez votre assureur si vous avez souscrit une assurance « Garantie des loyers » (GLI).

Dès ce stade, vous pouvez contacter le Cabinet. Nous engagerons pour vous les démarches nécessaires. Nous tenterons une conciliation avec votre locataire pour envisager un échéancier de règlement du loyer impayé.

3ème étape en cas de loyer impayé (J + 2 mois à J + 4 mois) : Informez la CAF ou la MSA en cas d’APL

Si votre locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, vous devez prévenir la CAF dans les meilleurs délais pour qu’elle enclenche une procédure pour impayé de son côté.

Quand y a-t-il impayé pour la CAF/MSA ?

Pour la CAF, il y a loyer impayé lorsque le locataire a une dette au moins égale à 2 fois le montant mensuel net du loyer et des charges.

Ce montant diffère dans le cas où vous percevez directement l’aide au logement ou non.

Allocation logement versée au locataire

Pour la CAF(ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges.

Par exemple :

  • loyer : 650 €
  • charges : 120 €
  • APL : 200 €

L’impayé est établi lorsque la dette est de :

650 x 2 = 1 300 €

Allocation logement versée au propriétaire

Pour la CAF (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer net (loyer moins l’aide au logement) hors charges.

Par exemple :

  • Loyer : 650 €
  • Charges : 120 €
  • APL : 200 €

L’impayé est établi lorsque la dette est de :

650 – 200 = 450 €

450 x 2 = 900 €

Quand informer la CAF des loyers impayés

Vous devez signaler l’impayé de loyer à la CAF (ou MSA) par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 2 mois de sa constitution.

Cela fait donc au maximum 4 mois que le locataire n’a pas réglé son loyer.

En l’absence de signalement, vous risquez une amende de 6 856 €.

Procédure imposée après avoir informé la CAF

Une fois que vous avez signalé l’impayé de loyer, la CAF (ou la MSA) demande au bailleur de mettre en place un plan d’apurement de la dette. Ce plan est un échéancier du remboursement de la dette que le bailleur met en place avec le locataire.

Si vous ne mettez pas en place un plan d’apurement, la CAF (ou MSA) va saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour qu’il fasse un plan d’apurement de la dette.

Lorsque l’impayé est inférieur ou égal à 100 €, la CAF (ou la MSA) propose un plan d’apurement avec l’accord du locataire et du bailleur. La durée du plan d’apurement est fixée librement par la CAF (ou la MSA) sans pouvoir dépasser 3 ans.

Si vous mettez en place le plan d’apurement

Le plan d’apurement de la dette doit être mis en place dans un délai maximal de 6 mois.

Ce plan est un document fixant les conditions de remboursement des loyers impayés (montant, délai…).

Le versement de l’aide au logement est maintenu si 2 conditions sont réunies :

  • Le plan d’apurement est respecté et accepté par la CAF (ou la MSA)
  • Le locataire a repris le paiement du loyer en cours

Sans réception du plan d’apurement dans les 6 mois,  la CAF (ou la MSA) vous met en demeure de le faire. Elle saisit ensuite le FSL.

Le FSL a alors 3 mois pour établir un plan d’apurement.

Si le délai de 3 mois n’est pas respecté par le FSL, la CAF (ou la MSA) met elle-même en place un plan d’apurement.

Si vous ne mettez pas en place le plan d’apurement

La Caf (ou la MSA) peut saisir directement le FSL. Elle lui demande alors de faire connaître son plan d’apurement dans un délai de 6 mois.

Après réception du plan d’apurement, la CAF(ou la MSA) maintient le versement de l’aide au logement à la condition que votre locataire reprenne le paiement du loyer en cours.

En cas de mauvaise exécution du plan d’apurement ou de non-paiement du loyer en cours, la CAF(ou la MSA) suspend le versement de l’aide au logement.

Lorsque le FSL ne fait pas connaître dans les délais son plan d’apurement, la CAF (ou la MSA) met en demeure votre locataire de reprendre le paiement du loyer en cours. Le locataire doit également rembourser chaque mois au bailleur 1/36e de sa dette pendant 3 ans à partir du mois suivant la mise en demeure.

Sans reprise du paiement ou en cas de mauvaise exécution du plan, la CAF (ou la MSA) suspend le versement de l’aide au logement.

 

4ème étape en cas de loyer impayé (à partir de J + 2 mois): Demandez la résiliation du bail d’habitation en justice

La procédure de résiliation qui mène à l’expulsion du locataire est une procédure complexe. Elle dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. Cette clause résolutoire prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

 

Résiliation pour loyer impayé si le bail contient la clause résolutoire

Commandement de payer

Si votre bail contient une clause résolutoire, il est nécessaire de faire délivrer un commandement de payer par huissier au locataire et à la caution (s’il y en a une).

Le commandement de payer est un acte d’huissier par lequel le bailleur demande au locataire de payer la dette locative. Y sont détaillés pour chaque mensualité :

  • le montant de loyer impayé, ainsi que des charges,
  • les versements partiels ou les aides perçues par la CAF.

Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut vous contacter pour vous proposer un accord.

Vous pouvez contacter le Cabinet pour engager les démarches judiciaire afin de vous garantir le prononcé de la résiliation du bail.

 

Délais de paiement

Le locataire a 2 mois pour payer les loyers impayés et les frais d’huissier (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

S’il ne peut pas les payer, il peut durant ces 2 mois :

  • Vous contacter pour vous proposer un accord d’étalement des paiements,
  • demander des délais de paiement au juge en saisissant le tribunal de son domicile, l’étalement des paiements peut aller jusqu’à 36 mois,
  • demander ponctuellement une aide financière au FSL (fonds de solidarité pour le logement)

À l’expiration du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :

  • si votre locataire a remboursé les sommes dues, le recours est interrompu et reprend en cas de nouveaux impayés, il peut donc rester dans le logement,
  • si le locataire n’a pas remboursé les sommes dues, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour qu’il constate que le bail est résilié et qu’il prononce l’expulsion, notamment en référé.
  • Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Si vous souhaitez saisir le Tribunal judiciaire pour engager la procédure d’expulsion pour loyers impayés en référé, contactez notre Cabinet.

 

Résiliation judiciaire pour loyer impayé si le bail ne contient pas de clause résolutoire

Assignation en justice

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devez saisir le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire.

Notre Cabinet vous assiste pour assigner votre locataire indélicat devant le tribunal judiciaire. Dans cette assignation, il y sera demandé d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le Tribunal judiciaire est compétent pour régler les litiges entre bailleurs et locataires (article R221-38 COJ).

Avant d’assigner le locataire en justice, il est nécessaire de lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements.

Décision du juge

Le juge apprécie si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.

Après examen de la situation financière du locataire, le juge a deux options :

  • prononcer la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du locataire (la majorité des situations),
  • décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que la dette pourra être payée.

Si le juge a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, la procédure d’expulsion n’est pas terminée. il faut envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux.

Une fois encore, tout ceci est réalisé pour vous par le Cabinet.

Délais pour quitter le logement

À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, votre locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir un délai supplémentaire.

Le juge peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum. Pour prendre sa décision, il tient compte de la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).

Si vous souhaitez saisir le Tribunal judiciaire pour engager la procédure d’expulsion pour loyers impayés, contactez notre Cabinet.

 

5ème étape en cas d’expulsion du locataire prononcée (après le jugement) : Demandez l’expulsion du locataire indélicat

Intervention de l’huissier de justice

La procédure d’expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L’huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais il n’en a pas l’obligation. L’huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Rappelons que vous ne pouvez vous-même procéder à l’expulsion de votre locataire indélicat. Le faire est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.

Déroulement selon que le locataire est présent ou non

Le jour de l’expulsion, 3 situations peuvent se poser :

  • votre locataire n’est pas présent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement. Il doit être accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte qui indique qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement,
  • votre locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion. Il relate son échec et fait appel à une autorité de police,
  • votre locataire est présent et accepte de quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal incluant l’inventaire des meubles.

Votre locataire a laissé du mobilier, qu’en faire ?

Souvent, des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier dans un local approprié. Le procès-verbal d’expulsion doit alors obligatoirement contenir :

  • l’inventaire de ces biens, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande,
  • la mention du lieu et les conditions d’accès au local où ils ont été déposés,
  • l’obligation pour la personne expulsée d’avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par l’huissier,
  • la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l’absence de valeur marchande des biens dans le délai d’1 mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal,
  • l’indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation,
  • et la reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Nous ne pouvez pas entrer dans le logement avant l’intervention de l’huissier. Vous ne pouvez pas non plus faire changer la serrure et toucher aux meubles. Votre locataire pourrait vous poursuivre pour violation de domicile.

Expulsion et « trêve hivernale »

La trêve hivernale est une mesure qui, depuis 1956, protège les locataires de l’expulsion durant les mois les plus froids. Il n’y a pas d’expulsion locative pendant cette période de trêve hivernale. Elle va en règle générale du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l’année suivante.

Sa prolongation intervient parfois dans des cas exceptionnels (pendant la crise du COVID, par exemple) :

Période Trêve hivernale
2021-2022 01/11/2021 – 31/03/2022
2020-2021 01/11/2020 – 31/05/2021
2019-2020 01/11/2019 – 10/07/2020

Par contre, la trêve hivernale ne s’applique pas dans 4 cas de figure :

  • Relogement correspondant aux besoins du locataire. Le logement doit réunir 3 conditions : 1/être salubre, 2/avoir le même nombre de pièces et 3/être dans un rayon de 5 km du logement ;
  • Violences conjugales : le juge a ordonné l’expulsion de l’un des époux coupable de violences conjugales. (ordonnance de protection)
  • Divorce : le juge aux affaires familiales peut prévoir dans le jugement de divorce l’expulsion du domicile familial.

En cas de loyers impayés, aucun des cas de figure n’est donc utile pour un propriétaire. Soit il s’agit du relogement du locataire indélicat, soit le départ de l’un d’eux accroît le risque d’impayé.

ATTENTION :

Il ne vous est pas interdit d’engager une procédure d’expulsion pendant la trêve hivernale. Cependant, si l’expulsion est accordée, il faudra attendre la fin de la trêve hivernale.

Vous avez des problèmes pour faire exécution une décision d’expulsion pour loyers impayés ? Contactez notre Cabinet et nous vous assisterons dans ces démarches.