Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, quand il y a un ou plusieurs biens immobiliers communs, les frais de liquidation (communément appelés « frais du notaire », même si une grande part des sommes revient à l’État) représentent bien souvent la majeure partie du coût de la procédure. N’existe-t-il pas une possibilité d’éviter ce coût ? Et si oui, laquelle ?
En présence d’un bien immobilier en commun, la présence du notaire est obligatoire pour que le divorce soit prononcé.
Comme le rappelle l’article 1091 du Code de Procédure civile :
« A peine d’irrecevabilité, la requête comprend en annexe une convention datée et signée par chacun des époux et leur avocat portant règlement complet des effets du divorce et incluant notamment un état liquidatif du régime matrimonial ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation. L’état liquidatif doit être passé en la forme authentique devant notaire lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière. »
Or, sont notamment soumis à publicité foncière les immeubles au sens courant du terme (appartement, maison, …).
De ce fait, à partir du moment où un bien immobilier a été acquis en commun pendant le mariage (achat d’un appartement pendant le mariage sans contrat de mariage par exemple), il est nécessaire de passer par un état liquidatif notarié.
Or, comme vous le savez sans doute, l’état liquidatif notarié a l’inconvénient d’être relativement onéreux, et ce du fait du droit de partage qui y est rattaché (droit d’enregistrement et publicité foncière).
Se pose donc la question de savoir s’il est possible d’éviter de payer le droit de partage sur le bien immobilier tout particulièrement dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel ?
Une réponse ministérielle du 22 janvier 2013 est venue récemment clarifier et confirmer une option particulièrement intéressante pour les époux qui ne souhaitent pas conserver leur bien immobilier commun.
En effet, dans cette réponse ministérielle, l’Administration déclare que le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel, n’est pas soumis au droit de partage.
D’après les articles 635, 1-7° et 746 du Code général des impôts, ce droit de partage n’est exigible que lorsque 4 conditions cumulatives sont remplies, telles que :
- l’existence d’un acte,
- l’existence d’une indivision entre les copartageants,
- la justification de l’indivision,
- et l’existence d’une véritable opération de partage.
Par conséquent, en l’absence d’acte, un partage verbal n’est pas soumis au droit de partage. Par suite, le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage.
Le jargon fiscal en rebutera sans doute plus d’un.
Que cela signifie-t-il en termes clairs ? Quels intérêts pratiques peuvent en tirer les couples souhaitant divorcer par consentement mutuel et qui ne souhaiteraient pas conserver le bien immobilier commun ?
Eh bien nous ne laisserons pas le suspense durer plus longtemps.
En cas de divorce par consentement mutuel, à partir du moment où les époux ne disposent plus de biens immobiliers communs, ils n’auront pas à payer de droit de partage. Ainsi, vendre le bien immobilier commun avant d’engager la procédure de divorce par consentement mutuel permet d’éviter tout simplement de payer de droit de partage sur cette vente.
Pour rappel, les droits d’enregistrement et de publicité foncière lors d’une vente immobilière sont à la charge de l’acquéreur. Par conséquent, l’opérations era fiscalement neutre s’agissant de la vente du bien immobilier commun. Si, en outre, le bien immobilier est la résidence principale, il bénéficiera également de l’exonération de la taxation de la plus-value immobilière.
Que retenir en quelques mots de tout cela :
D’un point de vue purement financier, il est préférable de vendre le bien immobilier commun et de se répartir son prix de vente avant d’engager la procédure de divorce par consentement mutuel afin d’éviter de payer de droit de partage.
Si vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier commun, engager votre procédure de divorce ou simplement nous consulter sur une question plus précise à ce sujet, vous pouvez bien entendu prendre rendez-vous avec notre Cabinet d’avocats en nous appelant au 01.42.86.87.46.
Bonjour
Mon mari et moi sommes séparés depuis plus de 15 ans mais non divorcés. Nous avons un bien immobilier en commun (payé) dans lequel j’habite avec notre fille. Cette année nous avons décidé de enfin divorcer et mon ex-mari souhaite que je garde l’appartement et renonce à la soulte. Est-ce possible ? J’ai compris qu’il fallait établir un état liquidatif. Peut-on inscrire cet renonciation dans cet état?
En vous remerciant,
Très cordialement
Chère Madame, tout à fait. En général, le notaire rappelle les droits de chacun puis expose le choix des parties. Les époux ont ainsi conscience de ce qu’ils gagnent/perdent dans le cadre de leur accord par rapport à ce que prévoit la règle de droit
Votre article m’interpelle: Comme le rappelle l’article 1091 du Code de Procédure civile :
« A peine d’irrecevabilité, la requête comprend en annexe une convention datée et signée par chacun des époux et leur avocat portant règlement complet des effets du divorce et incluant notamment un état liquidatif du régime matrimonial ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation. L’état liquidatif doit être passé en la forme authentique devant notaire lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière. »
Est-ce que dans le cas d’un divorce par consentement mutuel où je rachète ses parts de la maison à mon mari cela peut s’appliquer pour éviter de payer les frais de liquidation?
Merci d’avance
Chère Madame, en présence d’un ou de plusieurs bien(s) immobilier(s), l’intervention d’un notaire est obligatoire et le partage verbal est impossible. Seule la vente du ou des biens immobiliers (pour qu’il n’y en ait plus dans votre patrimoine commun) permet d’éviter de payer les droits de partage en ne signant pas d’écrit.